prêter de son vivant

Prêter

Prêter des liquidités ou un bien immobilier à sa famille, à son conjoint ou à ses proches.

Calculer les droits de donation appeler un conseiller patrimonial

Quelles règles s’appliquent à un prêt familial ?

Un prêt familial peut être constaté soit par un acte sous seing privé (contrat signé entre les deux parties en deux exemplaires qu’il convient d’enregistrer si on souhaite lui donner date certaine) ou un acte notarié qui sera incontournable si une garantie est prise. L’écrit permettra d’établir avec clarté la durée du prêt, le taux retenu si des intérêts sont prévus, les modalités de remboursement, les éventuelles garanties, etc. L’emprunteur signe le contrat de prêt et ajoute de sa main le montant emprunté en chiffres et en lettres.

Si vous envisagez d’effectuer un prêt à un membre de votre famille, l’établissement d’un écrit est préférable quel que soit son montant et même obligatoire à partir d’une somme supérieure à 1 500 €.

Si, bien souvent, le souhait est d’aider ses enfants, attention à la requalification de l’opération en donation indirecte (si le prêt est suivi d’une remise de dette immédiate par exemple) ou en donation déguisée (dans le cas d’un prêt fictif par exemple). L’existence d’un acte écrit de prêt est un élément utile mais non suffisant pour écarter ce sujet de requalification.

Le prêteur peut prévoir un différé d'amortissement du capital afin de transformer ultérieurement le prêt en une donation. Dans ce cas, bien entendu, des droits de donation seront susceptibles d’être dûs si les montants dépassent les abattements applicables et devront être estimés.

Si la somme prêtée excède 760 €, le prêt doit par ailleurs faire l’objet d’une déclaration auprès de l’administration fiscale en utilisant le formulaire n°2062.

> Accéder au formulaire n°2062

Peut-on mettre à disposition gratuitement un logement au profit de son enfant ?

Vous détenez un logement que vous aimeriez mettre à la disposition gratuite de votre enfant.

D’un point de vue fiscal, si vous le dispensez totalement de verser un loyer, aucun revenu foncier n’est constaté pour vous. Vous restez redevable de la taxe foncière et de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) sur la valeur du bien immobilier. Votre enfant occupe le logement et doit en principe s’acquitter de la taxe d’habitation.

D’un point de vue civil, l’avantage accordé à votre enfant logé gratuitement devra t-il être retenu lors du règlement de votre succession afin de prendre en compte cet avantage par rapport à ses frères et sœurs ?

La question mérite d'être posée. Dans un arrêt du 11 octobre 2017 (Cass. 1ère civ., 11 oct. 2017, n°16-21.419), la Cour de Cassation a estimé que la prêt d'un logement à un enfant sur plusieurs années pouvait être analysé en un prêt à usage et qu'il n'y avait pas d'avantage rapportable au moment de la succession des parents par l'enfant qui en avait profité. Il reste toutefois préférable de préciser les choses, par exemple dans le cadre d'un testament, afin d'éviter toute contestation.

À défaut de prévoir la gratuité totale de la mise à disposition du logement, est-il plus opportun de prévoir un loyer faible en dessous des conditions de marché ? Dans cette hypothèse, l’administration fiscale est susceptible d’ajouter au loyer minoré le montant de l’avantage accordé au locataire pour déterminer vos revenus fonciers imposables.

Toutefois, ce rehaussement des revenus fonciers suppose que le prix de la location soit nettement inférieur à la valeur locative normale de l'immeuble loué. Dans cette hypothèse, vous seriez donc imposé sur des revenus que vous n’avez pas perçus.

De même, l’avantage que vous avez accordé à votre enfant par une diminution du loyer pourrait être susceptible d’être pris en compte au moment du règlement de votre succession, le mieux étant là aussi d'anticiper.

Une autre solution pourrait être la donation temporaire d’usufruit.

En quoi consiste une donation temporaire d’usufruit ?

La donation temporaire d’usufruit d’un bien immobilier, par exemple, au profit de votre enfant, lui offre la possibilité d’avoir l’usage du logement sans s’acquitter de loyer pendant la durée de l’usufruit. Il peut même envisager de le louer pour percevoir des revenus s’il venait à ne plus l’utiliser.

De votre côté, dans ce cas, vous ne détenez plus que la nue-propriété du bien. Pendant toute la période où votre enfant bénéficie de l’usufruit, vous n’êtes plus redevable de l’impôt sur le revenu, de l’IFI sur ce bien, ni de la taxe d’habitation. Ces impôts sont, le cas échéant, à la charge de votre enfant. Toutefois, à l’extinction de l’usufruit temporaire (souvent prévu pour 10 ou 15 ans), vous redeviendrez plein propriétaire.

S’agissant d’une donation, elle est susceptible de générer des droits de donation assis sur la valeur de l’usufruit temporaire évalué à 23 % de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de 10 ans sans prise en compte de l’âge de l’usufruitier. Sur cette base sont calculés les droits avec application des éventuels abattements et du barème.

Les capacités de votre enfant à payer un loyer, votre fiscalité personnelle et la composition familiale sont donc des paramètres à prendre en compte pour déterminer si la donation temporaire d’usufruit est le moyen le plus efficace pour aider votre enfant à se loger.

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